niedziela, 27 listopada 2011
wtorek, 25 października 2011
Jak to się robi w Krakowie
Teraz jestem po drugiej stronie barykady. No właśnie, muszę kupić mieszkanie. Jak rynek mieszkań wygląda w Krakowie? hmm inaczej niż w Warszawie:)
Przede wszystkim, tutaj niezwykle ciężko jest znaleźć mieszkanie do kupna bezpośredniego. Dlaczego? Otóż z prostej przyczyny. Tutaj agencje od sprzedających nie biorą prowizji. Wobec tego, po co samemu tracić czas na sprzedaż mieszkania, skoro zrobi to za nas agencja? Plus jest taki, że agencja nie bierze pieniędzy z obu stron. Co tam, czasem jest informacja, że kupujący nie ponosi kosztów. Wiadomo, że to tylko deklaracja, bo płaci się tą cenę w koszcie zakupu mieszkania. Dla mnie to niefajne, ale dla agencji i sprzedających rozwiązanie idealne. Agencje przejęły praktycznie 100% rynku sprzedaży nieruchomości. Cóż więc mi pozostaje? Jedynie odszukać ogłoszenie mi odpowiadające i zadzwonić do agencji.
Przede wszystkim, tutaj niezwykle ciężko jest znaleźć mieszkanie do kupna bezpośredniego. Dlaczego? Otóż z prostej przyczyny. Tutaj agencje od sprzedających nie biorą prowizji. Wobec tego, po co samemu tracić czas na sprzedaż mieszkania, skoro zrobi to za nas agencja? Plus jest taki, że agencja nie bierze pieniędzy z obu stron. Co tam, czasem jest informacja, że kupujący nie ponosi kosztów. Wiadomo, że to tylko deklaracja, bo płaci się tą cenę w koszcie zakupu mieszkania. Dla mnie to niefajne, ale dla agencji i sprzedających rozwiązanie idealne. Agencje przejęły praktycznie 100% rynku sprzedaży nieruchomości. Cóż więc mi pozostaje? Jedynie odszukać ogłoszenie mi odpowiadające i zadzwonić do agencji.
czwartek, 11 sierpnia 2011
Podpisanie umowy
Zazwyczaj to kupujący pokrywa koszty notariusza i podatku od czynności cywilnoprawnych. Zazwyczaj, ale prawo stanowi, że kosztami obie strony dzielą się po połowie. Dobre wychowanie wymaga spytania się o podział kosztów. Ponieważ to kupujący pokrywa koszty całej transakcji, wybór notariusza zostawiamy raczej jemu. Nie ma jakiś wskazówek co do wyboru notariusza. Można kierować się swoimi własnymi preferencjami.
Zazwyczaj kupujący skontaktuje się z nami żeby powiedzieć jakie dokumenty powinniśmy mieć ze sobą. Zwykle jest to oryginał aktu notarialnego z nabycia nieruchomości oraz poświadczenia o ilości zameldowanych osób. Należy mieć przy dobie dowód osobisty, na podstawie którego notariusz potwierdzi naszą tożsamość.
Sam przebieg wizyty u notariusza jest prosty, notariusz sprawdzi naszą tożsamość i dopyta o szczegóły, o ile wcześniej coś było niejasne. Jeśli wszystko jest już wyjaśnione, notariusz odczyta akt w celu sprawdzenia poprawności danych. Na akcie wszyscy uczestnicy składają podpisy. Wizyta kończy się wręczeniem odpisów aktu jak i uregulowaniem należności wobec notariusza.
Zazwyczaj kupujący skontaktuje się z nami żeby powiedzieć jakie dokumenty powinniśmy mieć ze sobą. Zwykle jest to oryginał aktu notarialnego z nabycia nieruchomości oraz poświadczenia o ilości zameldowanych osób. Należy mieć przy dobie dowód osobisty, na podstawie którego notariusz potwierdzi naszą tożsamość.
Sam przebieg wizyty u notariusza jest prosty, notariusz sprawdzi naszą tożsamość i dopyta o szczegóły, o ile wcześniej coś było niejasne. Jeśli wszystko jest już wyjaśnione, notariusz odczyta akt w celu sprawdzenia poprawności danych. Na akcie wszyscy uczestnicy składają podpisy. Wizyta kończy się wręczeniem odpisów aktu jak i uregulowaniem należności wobec notariusza.
niedziela, 7 sierpnia 2011
Mamy klienta i co dalej
No dobrze, mamy klienta na nasze mieszkanie ale co dalej?
Należy zapytać naszego kupca, czy zakup mieszkania będzie finansowany z kredytu, czy też płatny gotówką.
Jeśli gotówką - oczywiście mówię tu umownie, to umawiamy się do notariusza (czytaj posta o notariuszu). Jeśli klient musi brać kredyt, a pewnie w większości wypadków tak będzie, to potrzebujemy zgromadzić odpowiednie dokumenty. ich wykaz otrzyma klient w momencie wyliczania zdolności kredytowej, lub też składania wniosku o kredyt.
W moim wypadku były to:
- informacja ze spółdzielni o braku zalegania w opłatach (od ręki)
- informacja ze spółdzielni o prawie do lokalu, księdze wieczystej/jej braku/lub braku przeciwwskazań do jej założenia ( u mnie okres oczekiwania wyniósł tydzień)
- kopia aktu notarialnego o nabyciu prawa do lokalu
- podpisanie z kupującym umowy wstępnej lub informacji o chęci sprzedaży lokalu (druczek z banku)
- numer NIP i Pesel, kopia dowodu osobistego
- w zależności od notariusza, poświadczenie o ilości zameldowanych osób. Część notariuszy wymaga wcześniejszego wymeldowania się sprzedającego. Nie ma się czego obawiać, to standardowa procedura, możemy śmiało się wymeldować. Notariusz może żądać takiego oświadczenia, aby uchronić kupującego przed zakupem mieszkania z tzw. dożywotnikiem.
Oczywiście tak dla samego siebie, warto porobić xera tych dokumentów.
W zależności od banku i od wcześniejszych poczynań klienta, przyznanie kredytu trwa od tygodnia do miesiąca.
Należy zapytać naszego kupca, czy zakup mieszkania będzie finansowany z kredytu, czy też płatny gotówką.
Jeśli gotówką - oczywiście mówię tu umownie, to umawiamy się do notariusza (czytaj posta o notariuszu). Jeśli klient musi brać kredyt, a pewnie w większości wypadków tak będzie, to potrzebujemy zgromadzić odpowiednie dokumenty. ich wykaz otrzyma klient w momencie wyliczania zdolności kredytowej, lub też składania wniosku o kredyt.
W moim wypadku były to:
- informacja ze spółdzielni o braku zalegania w opłatach (od ręki)
- informacja ze spółdzielni o prawie do lokalu, księdze wieczystej/jej braku/lub braku przeciwwskazań do jej założenia ( u mnie okres oczekiwania wyniósł tydzień)
- kopia aktu notarialnego o nabyciu prawa do lokalu
- podpisanie z kupującym umowy wstępnej lub informacji o chęci sprzedaży lokalu (druczek z banku)
- numer NIP i Pesel, kopia dowodu osobistego
- w zależności od notariusza, poświadczenie o ilości zameldowanych osób. Część notariuszy wymaga wcześniejszego wymeldowania się sprzedającego. Nie ma się czego obawiać, to standardowa procedura, możemy śmiało się wymeldować. Notariusz może żądać takiego oświadczenia, aby uchronić kupującego przed zakupem mieszkania z tzw. dożywotnikiem.
Oczywiście tak dla samego siebie, warto porobić xera tych dokumentów.
W zależności od banku i od wcześniejszych poczynań klienta, przyznanie kredytu trwa od tygodnia do miesiąca.
Gra ceną
Dobrym pomysłem jest markowanie ceny. Wróćmy do przykładu, że za mieszkanie chcemy dostać 350 tys. Możemy wypuszczać do internetu falami ogłoszenia z różnymi cenami. Np co dwa tygodnie puszczamy nową serię ogłoszeń z ceną mniejsza o kilka tysięcy. Jak klient wyłapie w internecie ogłoszenia z różnymi cenami, nie grozi nam aż tak duża negocjacja ceny przy wizycie klienta. Zawsze na pytanie o cenę, możemy spytać a jaka Pan widział? Klient mówi taką i taką. To mówimy niższą i dodajemy, że jest ostateczna i nie podlega negocjacji. Jeśli cena jest wyższa, niż założona przez nas, możemy cokolwiek zejść, jeśli nie to twardo się trzymamy naszej pozycji. Bądźmy szczerzy, jeśli klientowi wpadnie w oko mieszkanie, to nie będzie się kłócił o kilka-kilkanaście tysięcy. Jeśli powiemy dobitnie, że nie interesuje nas żadna negocjacja, to i tak je kupi.
Oczywiście, wszystko podaję na swoim przykładzie, pewnie znajdą się wyjątki :)
Oczywiście, wszystko podaję na swoim przykładzie, pewnie znajdą się wyjątki :)
sobota, 6 sierpnia 2011
Realia sprzedaży - zastój, a może jednak agencja?
Minął tydzień od dodania ogłoszenia. Telefon już dzwoni rzadko. Im dłuższa przerwa od publikacji ogłoszenia, tym będzie dzwonił rzadziej i jest to naturalne. Jeśli jednak chcemy, żeby często ktoś dzwonił, proponuję dodawać nowe ogłoszenie co kilka dni, lub odświeżać stare.
Nie warto się przejmować milczeniem telefonu. W moim wypadku telefon milczał przez 3 tygodnie. Potem znów nie wiem czemu zaczęło się masowe dzwonienie. Generalnie, jeśli cena jaką chcesz uzyskać nie jest niska, a wierzysz, że to mieszkanie jest tyle warte, czekaj. Znajdzie się klient, któremu w końcu Twoje mieszkanie przypadnie do gustu. Będą dzwonić do Ciebie naprawdę różne przypadki, jeśli klient przez telefon zaczyna rozmowę od ceny, to od razu sobie można go odpuścić. Taki będzie tylko piłował cenę w dół. Oczywiście, jeśli masz na sprzedaż ruderę, a zależy Ci na czasie, to może to być właściwy klient.
Od czasu do czasu zadzwoni ktoś z agencji. I to dobra pora, żeby przemyśleć swoją współpracę z agencjami :)
Powiem, jak to wyglądało w moim wypadku.
Pewnej soboty, kiedy byłam naprawdę zrezygnowana (oj tak, bo jestem kąpana w gorącej wodzie:) zadzwonił telefon - jakiś mężczyzna zaczął pytaniem o cenę, czy podlega negocjacji. Powiedziałam zgodnie z prawdą, że niewielkiej. Pan ten zaczął zgadywać w cenę końcową i rozmowa finalnie do niczego nie doprowadziła. Po ok. 30 min zadzwoniła kobieta z agencji www.wikala.com.pl, że ma klienta na mieszkanie, że moje mieszkanie jest fajniejsze niż te w jej ofercie i klient jest poważny. W końcu przekonała mnie, że niczym nie ryzykuję, bo ona prowizję wliczy w cenę mieszkania podaną klientowi. Na koniec przyznała, że poprzedni telefon był od jej męża (nie wiem co to za podchody, dla mnie to dziwne, że ktoś dzwoni i się nie przedstawi nawet). Pani ta umówiła się ze mną, że przyjedzie, zobaczy mieszkanie, wrzuci ofertę na stronę i wyśle ją temu konkretnemu klientowi. No cóż, jak zobaczyłam ofertę na stronie, identyczną do setki innych, ze skopiowanymi frazesami, do tego z błędami typu, że w przedpokoju zamiast parkietu jest terakota, zero wzmianki o pozostawionych meblach, czy sprzęcie AGD, wysłałam jej ok. 20 zdjęć mieszkania, nawet nie przyłożyła się zbytnio do wyboru najlepszych. Słowem, nie byłam zachwycona.
Mimo wszystko, warto rozważyć taką współpracę. Dostaniemy pieniądze o które nam chodziło. Kwestia pozostaje podatku, ale tutaj nie będę się wypowiadać, bo na tym się nie znam.
Ja zgadzając się na współpracę z agencją zrobiłam jeden kardynalny błąd. Nie zgadzajcie się od razu na ich prowizję. Pewnie, że sobie coś muszą zabrać. Ale negocjujcie ile wlezie. W końcu to Wasze pieniądze ostatecznie trafią w ich łapska. Do tego pomyślcie sobie, że tak naprawdę to oni i tak finalnie oskubią obie strony transakcji. Nie miejcie co do tego złudzeń (tak jest przynajmniej w Warszawie). Wikala ma prowizję rzędu 3%, myślę że spokojnie można ich zbić do 2% , jeśli nie lepiej. Przy cenie mieszkania, ten 1% to już całkiem sensowne pieniądze.
No dobrze, ale do czego przydała mi się wikala? Otóż, klient który kupił moje mieszkanie, znalazł je na ich stronie. Nie znalazł na stronie 30 czy więcej portali, gdzie dodałam ogłoszenie, tylko właśnie u nich. Ale trafiłam na łebskiego klienta, więc mając już mieszkanie, szukał moich prywatnych ogłoszeń. I tym sposobem połączyła nas agencja, jednak z jej pominięciem. Generalnie jestem zdania, że jeżeli komuś nie chce się szukać w internecie ogłoszeń z ofertami, a my naprawdę dodaliśmy ich masę, to nie miejmy litości i dorzucajmy prowizję biura do ceny mieszkania.
Ja niestety nie byłam zadowolona z pracy wikali. Nawet jak przyprowadzili tego rzekomo zdecydowanego klienta, to prezentacja mieszkania należała do mnie. Zero jakiejś własnej inwencji. Jedyne na co było stać agentkę to "Panie Pawle, czynsz w tym mieszkaniu wynosi (otwieranie kajecika) 420 zł". Jak na kilkutysięczną prowizję, to naprawdę niewiele. Szczególnie, że potrafili dzwonić o 20.30 i próbowali umówić się na 11 na dzień kolejny.
Nie warto się przejmować milczeniem telefonu. W moim wypadku telefon milczał przez 3 tygodnie. Potem znów nie wiem czemu zaczęło się masowe dzwonienie. Generalnie, jeśli cena jaką chcesz uzyskać nie jest niska, a wierzysz, że to mieszkanie jest tyle warte, czekaj. Znajdzie się klient, któremu w końcu Twoje mieszkanie przypadnie do gustu. Będą dzwonić do Ciebie naprawdę różne przypadki, jeśli klient przez telefon zaczyna rozmowę od ceny, to od razu sobie można go odpuścić. Taki będzie tylko piłował cenę w dół. Oczywiście, jeśli masz na sprzedaż ruderę, a zależy Ci na czasie, to może to być właściwy klient.
Od czasu do czasu zadzwoni ktoś z agencji. I to dobra pora, żeby przemyśleć swoją współpracę z agencjami :)
Powiem, jak to wyglądało w moim wypadku.
Pewnej soboty, kiedy byłam naprawdę zrezygnowana (oj tak, bo jestem kąpana w gorącej wodzie:) zadzwonił telefon - jakiś mężczyzna zaczął pytaniem o cenę, czy podlega negocjacji. Powiedziałam zgodnie z prawdą, że niewielkiej. Pan ten zaczął zgadywać w cenę końcową i rozmowa finalnie do niczego nie doprowadziła. Po ok. 30 min zadzwoniła kobieta z agencji www.wikala.com.pl, że ma klienta na mieszkanie, że moje mieszkanie jest fajniejsze niż te w jej ofercie i klient jest poważny. W końcu przekonała mnie, że niczym nie ryzykuję, bo ona prowizję wliczy w cenę mieszkania podaną klientowi. Na koniec przyznała, że poprzedni telefon był od jej męża (nie wiem co to za podchody, dla mnie to dziwne, że ktoś dzwoni i się nie przedstawi nawet). Pani ta umówiła się ze mną, że przyjedzie, zobaczy mieszkanie, wrzuci ofertę na stronę i wyśle ją temu konkretnemu klientowi. No cóż, jak zobaczyłam ofertę na stronie, identyczną do setki innych, ze skopiowanymi frazesami, do tego z błędami typu, że w przedpokoju zamiast parkietu jest terakota, zero wzmianki o pozostawionych meblach, czy sprzęcie AGD, wysłałam jej ok. 20 zdjęć mieszkania, nawet nie przyłożyła się zbytnio do wyboru najlepszych. Słowem, nie byłam zachwycona.
Mimo wszystko, warto rozważyć taką współpracę. Dostaniemy pieniądze o które nam chodziło. Kwestia pozostaje podatku, ale tutaj nie będę się wypowiadać, bo na tym się nie znam.
Ja zgadzając się na współpracę z agencją zrobiłam jeden kardynalny błąd. Nie zgadzajcie się od razu na ich prowizję. Pewnie, że sobie coś muszą zabrać. Ale negocjujcie ile wlezie. W końcu to Wasze pieniądze ostatecznie trafią w ich łapska. Do tego pomyślcie sobie, że tak naprawdę to oni i tak finalnie oskubią obie strony transakcji. Nie miejcie co do tego złudzeń (tak jest przynajmniej w Warszawie). Wikala ma prowizję rzędu 3%, myślę że spokojnie można ich zbić do 2% , jeśli nie lepiej. Przy cenie mieszkania, ten 1% to już całkiem sensowne pieniądze.
No dobrze, ale do czego przydała mi się wikala? Otóż, klient który kupił moje mieszkanie, znalazł je na ich stronie. Nie znalazł na stronie 30 czy więcej portali, gdzie dodałam ogłoszenie, tylko właśnie u nich. Ale trafiłam na łebskiego klienta, więc mając już mieszkanie, szukał moich prywatnych ogłoszeń. I tym sposobem połączyła nas agencja, jednak z jej pominięciem. Generalnie jestem zdania, że jeżeli komuś nie chce się szukać w internecie ogłoszeń z ofertami, a my naprawdę dodaliśmy ich masę, to nie miejmy litości i dorzucajmy prowizję biura do ceny mieszkania.
Ja niestety nie byłam zadowolona z pracy wikali. Nawet jak przyprowadzili tego rzekomo zdecydowanego klienta, to prezentacja mieszkania należała do mnie. Zero jakiejś własnej inwencji. Jedyne na co było stać agentkę to "Panie Pawle, czynsz w tym mieszkaniu wynosi (otwieranie kajecika) 420 zł". Jak na kilkutysięczną prowizję, to naprawdę niewiele. Szczególnie, że potrafili dzwonić o 20.30 i próbowali umówić się na 11 na dzień kolejny.
piątek, 5 sierpnia 2011
Typy klientów
Jeszcze przedstawiam typy klientów, z którymi przyszło mi się zmierzyć:) Podział oczywiście umowny i mój własny.
Klient kula - wpada i wypada. Wizyta trwa nie dłużej niż 5-10 min. Przechodzi przez mieszkanie. Jeśli zapyta się o wysokość czynszu to już duży sukces. U mnie stanowili 10 %
Klient rodzinny - zazwyczaj tatuś lub mamusia przychodzi z córeczką i oglądają mieszkanie. Córeczka tylko spogląda, całość rozmowy prowadzi rodziciel. U mnie stanowili 10 %
Klient sparowany - czyli para lub młode małżeństwo, najczęściej z nimi jest najbardziej konkretna rozmowa. U mnie stanowili 70%.
Klient rodzinnie sparowany - jak nazwa wskazuje połączenie klienta rodzinnego, czyli opiekuna i sparowanego czyli pary. Na szczęście opiekun nie odzywa się praktycznie i ma pomóc w podjęciu decyzji a raczej utwierdzeniu. U mnie 10%.
Klient kula - wpada i wypada. Wizyta trwa nie dłużej niż 5-10 min. Przechodzi przez mieszkanie. Jeśli zapyta się o wysokość czynszu to już duży sukces. U mnie stanowili 10 %
Klient rodzinny - zazwyczaj tatuś lub mamusia przychodzi z córeczką i oglądają mieszkanie. Córeczka tylko spogląda, całość rozmowy prowadzi rodziciel. U mnie stanowili 10 %
Klient sparowany - czyli para lub młode małżeństwo, najczęściej z nimi jest najbardziej konkretna rozmowa. U mnie stanowili 70%.
Klient rodzinnie sparowany - jak nazwa wskazuje połączenie klienta rodzinnego, czyli opiekuna i sparowanego czyli pary. Na szczęście opiekun nie odzywa się praktycznie i ma pomóc w podjęciu decyzji a raczej utwierdzeniu. U mnie 10%.
Subskrybuj:
Posty (Atom)